A la hora de realizar reformas en una comunidad de vecinos, lo más difícil es poner de acuerdo a todos. Antes de proponer una reforma o empezar el debate sobre la idoneidad de la misma, es conveniente saber qué dice la ley respecto al pago de los gastos derivados de una reforma en la comunidad y los acuerdos necesarios para llevar a cabo una propuesta de obras que afecte a todos los propietarios.
Obras comunitarias: ¿qué es lo que dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal establece los distintos tipos de mayorías necesarios para la aprobación de obras y reformas en una comunidad de vecinos. El porcentaje de votos necesario para llevar a cabo obras de mejora o reforma en una comunidad depende del tipo de obra que se quiera realizar:
Obras que produzcan cambios en la estructura del edificio o en las zonas comunes
Se incluyen en este tipo de obras las reformas de la fachada, la construcción de nuevas estructuras como trasteros o piscinas, la elevación de una nueva planta, etc. En general se trata de todas las obras de gran presupuesto que afecten a todos los vecinos. Para aprobar estas obras es necesaria la unanimidad de los propietarios.
Obras que afectan a los servicios de la comunidad
Este apartado se refiere a obras como la instalación de ascensores o la renovación de sistemas de suministro de servicios ya existentes como el sistema eléctrico o la acometida de aguas. Para este tipo de decisiones es necesaria la aprobación de la propuesta por 3/5 de los votos de la comunidad.
Obras para la supresión de barreras arquitectónicas para personas con discapacidad o mayores de 70 años
Para la ejecución de obras de este tipo cuyo importe supere el equivalente a doce cuotas comunitarias, solo es necesaria la aprobación por mayoría simple (la mitad más uno) de los votos de los propietarios. Si la comunidad se opone a la realización de estas obras necesarias, los afectados (personas con discapacidad y mayores de 70 años) pueden demandar judicialmente la ejecución de las mismas.
Obras urgentes de reparación
Dado su carácter de urgencia, la realización de este tipo de obras no requiere aprobación previa por parte de la Junta de Propietarios y puede ser iniciada por el administrador. La ley obliga a que se comunique este tipo de obras a la Junta de Propietarios mediante junta extraordinaria o en la siguiente convocatoria de la misma.
Obras o reformas que no sean necesarias para la habitabilidad conservación o seguridad del edificio
Independientemente de lo que digan los estatutos, si la junta de propietarios acuerda la realización de obras de embellecimiento y modernización no necesarias, la junta no podrá exigir el pago de dichas obras a los vecinos que no estén conformes con las mismas, siempre que la cuota ejecución de estas obras exceda el importe de tres mensualidades. Los propietarios que no aprueben las obras no podrán ser obligados al pago de las estas, aun en el caso de que no puedan ser privados del uso de las mejoras introducidas.
Puesto que se trata de obras que suelen requerir un desembolso extraordinario, es importante saber en cuál de los apartados anteriores se incluyen las obras de reforma y cuáles son las obligaciones de los propietarios. Una vez decidida la ejecución de la obra es también conveniente solicitar presupuestos a distintos contratistas y estudiarlos con detalle atendiendo no solo a las cantidades sino también a otros apartados como seguros, obligaciones legales, tiempo de ejecución y molestias a los vecinos durante la ejecución de la obra.
